Quando è abitazione principale?

La nostra normativa riconosce alcune importanti agevolazioni fiscali ai proprietari di immobili adibiti ad abitazione.

Ma come essere sicuri di conoscerle bene e quindi usufruirne correttamente? E quando è abitazione principale?

Proviamo a fare insieme un po’ di chiarezza su questa materia piuttosto complicata.

Per iniziare ad orientarci dobbiamo anzitutto distinguere tra il concetto di “abitazione principale”, e la cosiddetta “prima casa”.

Sono concetti che molto spesso si tende a confondere, ma visto che la normativa prevede regole diverse, è molto importante distinguerli!

Una casa è abitazione principale quando il proprietario e il suo nucleo familiare vi stabiliscono la residenza anagrafica e la abitano abitualmente.  

L’abitazione principale può quindi essere una sola e non basta aver stabilito la residenza, ma occorre anche la dimora abituale

È l’abitare abitualmente la casa che la rende “abitazione principale”.

Quando è abitazione principale?

Qui di seguito ti presentiamo quando è abitazione principale:

Cosa si intende per abitazione principale ai fini fiscali? 

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Ai fini fiscali un’abitazione è considerata principale quando il possessore o il proprietario vi risiedono e la abitano abitualmente e in maniera continuativa con la propria famiglia.

Che differenza c’è tra prima casa e abitazione principale?

La prima casa è di solito il primo immobile di cui si diventa proprietari, mediante compravendita, donazione, successione, ecc. e per cui sono previsti determinati vantaggi fiscali, le cosiddette “agevolazioni prima casa”.

L’abitazione principale è quella dove si risiede dal punto di vista anagrafico e dove si vive in maniera continuativa nel tempo. 

Per l’abitazione principale e le sue pertinenze (magazzini, locali di deposito, cantine, soffitte, garage, rimesse e tettoie chiuse o aperte), è prevista l’esenzione dell’IMU.

Cosa si intende per abitazione principale? 

Dal punto di vista strettamente legale, il Decreto Legislativo n. 101 del 2011 definisce così l’abitazione principale: 

“Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente “.


Come si stabilisce se è prima o seconda casa?

La prima casa è sempre la prima abitazione di cui una persona diventa proprietaria e per la quale gode di benefici fiscali che non sono più ripetibili. 

I successivi acquisti di immobili, come può essere la casa in una località di vacanza che viene definita “seconda casa”, non danno diritto ad avere i benefici già precedentemente ottenuti.

Secondo la legge italiana attualmente in vigore, la prima abitazione diventa automaticamente seconda casa quando la si lascia per trasferirsi in un altro immobile, purché in questo si prenda la residenza anagrafica e si dimori in modo abituale, facendola così diventare la propria abitazione principale. 


Differenza tra prima casa e abitazione principale

È un errore confondere questi due concetti, in quanto ciascuna di queste due definizioni si basa su diversi presupposti e comporta aspetti fiscali differenti.

Naturalmente la legge non vieta di essere proprietari di più immobili residenziali.

Ma il primo immobile di cui si diventa proprietari è l’unico per il quale – avendone i requisiti e ricorrendone i presupposti – si possono usufruire delle agevolazioni fiscali specificatamente previste dalle leggi in materia di prima casa. 

Deve inoltre trattarsi di un immobile non di lusso, che deve essere ubicato nel comune di residenza dell’acquirente.  

Quest’ultimo deve essere una persona fisica e non una società e non deve avere già usufruito in precedenza dei benefici prima casa. 

Il beneficio consiste in un’imposizione fiscale ridotta in fase di acquisto.

Per l’abitazione principale sono invece previsti i requisiti della residenza anagrafica e della dimora abituale del proprietario e del suo nucleo familiare. 

I benefici sono, oltre all’esenzione IMU, la detraibilità degli interessi passivi dell’eventuale mutuo stipulato per l’acquisto e la non imponibilità ai fini IRPEF della rendita catastale


Quando scatta la seconda casa? 

La seconda casa è un’abitazione che si possiede ma che non si abita in maniera abituale e stabile, ma solo in maniera occasionale

Come si dimostra la seconda casa?

La prima casa può diventare seconda casa semplicemente cambiando la residenza anagrafica e dimostrando di avervi eletto il proprio domicilio abituale.

Cosa si intende per rientro presso la propria abitazione?

Per rientro presso la propria abitazione si intende il rientro presso la propria abitazione abituale, cioè il posto dove si trascorrono di frequente periodi di tempo continuati, anche se interrotti. 

Dove va dichiarato il domicilio?

Il domicilio è il luogo in cui una persona ha la sede principale dei propri interessi e affari; quindi, va dichiarato laddove una persona ha i propri rapporti economici. 

Il domicilio non va confuso con la residenza; inoltre, esso è temporaneo e non definitivo.

Cosa comporta avere il domicilio diverso dalla residenza?

Se vita privata e professionale non coincidono allora il domicilio sarà diverso dalla residenza.

La principale conseguenza è di tipo pratico ed è il diverso indirizzo che deve essere indicato per ricevere la propria corrispondenza di lavoro, mentre la corrispondenza personale arriverà presso la propria residenza.

Per questo motivo il domicilio, a differenza della residenza, non va comunicato in Comune ma viene invece semplicemente indicato in uno specifico atto, di solito quello relativo all’interesse economico e professionale.

Quando si perdono le agevolazioni sulla prima casa?

I benefici sulla prima casa si perdono nei seguenti casi:

  • Se il proprietario non trasferisce la propria residenza nel Comune dell’immobile entro 18 mesi dal rogito, a meno che il ritardo sia dovuto a cause di forza maggiore non dipendenti dalla sua volontà.
  • Se il proprietario vende l’immobile acquistato con il bonus prima casa prima di 5 anni dal rogito, a meno che entro 1 anno dalla vendita acquisti una nuova abitazione con gli stessi requisiti richiesti per l’agevolazione prima casa. 

Come mantenere le agevolazioni per la prima casa?

Per mantenere le agevolazioni previste per la prima casa occorre avere la propria residenza nel Comune dove è situato l’immobile, oppure impegnarsi a prenderla entro il periodo di 18 mesi dalla data della stipula notarile del rogito.

Inoltre non deve trattarsi di immobile di lusso e non bisogna possedere altro immobile ad uso abitazione nel comune ove si trova l’immobile da acquistare, né si deve possedere in tutto il territorio nazionale un altro immobile già acquistato con le agevolazioni prima casa.


Come si calcola il reddito per l’abitazione principale?

Il reddito dell’abitazione principale viene calcolato rivalutando la rendita catastale nella misura del 5%, rapportata ai giorni e alla percentuale di possesso. 

Quante pertinenze può avere l’abitazione principale ai fini Irpef?

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Le pertinenze sono gli immobili e le opere accessorie di modesta entità che rientrano in categorie diverse da quelle ad uso abitativo, ma che sono destinate ed effettivamente utilizzate in modo duraturo e continuato a servizio dell’abitazione principale. Ad esempio: 

  • garage
  • terreni
  • box auto
  • giardini 
  • tettoie, chiuse o aperte
  • gazebi o capanni
  • staccionate che delimitano i confini dell’abitazione
  • cantine
  • soffitti 
  • solai
  • magazzini
  • locali di deposito
  • stalle
  • autorimesse private
  • scuderie

Per ogni abitazione principale si possono conteggiare al massimo tre pertinenze

Come si ufficializza il domicilio?

Il domicilio può essere ufficializzato con una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, cioè con una autodichiarazione in cui si attesta, sotto la propria responsabilità, di avere domicilio presso un determinato indirizzo.

Come si regolarizza il domicilio?

Per regolarizzare il domicilio occorre fare una richiesta specifica con la documentazione allegata.

Si può mandare una raccomandata indirizzata al Sindaco del Comune di residenza, presso la Direzione dei Servizi Demografici, oppure si può andare direttamente all’ufficio anagrafico competente del Comune. 

Come indicare il domicilio?

Il domicilio si indica con una semplice dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà. Si tratta semplicemente di uno scritto, firmato dall’interessato, con cui il soggetto manifesta l’intenzione di eleggere il proprio domicilio in un determinato luogo.

Che cosa si intende per seconda casa?

La “seconda casa” è qualunque abitazione, con le annesse pertinenze, che non sia l’abitazione principale.

Quindi gli immobili acquistati a scopo di investimento, quelli affittati e non affittati che non sono occupati, le case di vacanza e qualunque altro immobile dove il proprietario non risiede con la propria famiglia. 

Come fare per ridurre o non pagare le tasse sulla seconda casa?

La legge prevede alcuni casi in cui è possibile usufruire di riduzioni sul pagamento dell’IMU sulla seconda casa. Eccone l’elenco:

  • Immobili inagibili o inabitabili: – 50%.
  • Edifici storici o di valore artistico: – 50%.
  • Case in comodato d’uso: – 50%.
  • Case di pensionati residenti all’estero: – 50%.
  • Seconde case affittate a canone concordato: – 75%.

I modi legali per non pagare l’IMU sulla seconda casa sono i seguenti:

  • regalare la seconda casa
  • accatastare la casa come unità collabente
  • abbassare la rendita catastale dell’immobile
  • abbattere l’edificio se pericolante 
  • rendere l’abitazione inagibile
  • fare una permuta o una fusione
  • separarsi
  • risparmiare sulle spese domestiche

Come funziona il Superbonus per le seconde case?

Il Superbonus del 110% può essere utilizzato anche per le seconde case, consentendo una detrazione fiscale pari al 110% per gli interventi di miglioramento delle prestazioni energetiche per gli edifici di almeno 2 classi o per la riduzione del rischio sismico.

Quando si paga l’IMU seconda casa per l’anno 2022?

Se hai appena comprato una seconda casa (o oltre) il pagamento dell’IMU è obbligatorio.

Ma se la casa è stata acquistata nei primi sei mesi dell’anno, puoi scegliere tra due possibilità:

  • puoi non pagare l’acconto IMU 2022, non sussistendo il presupposto per imporre l’imposta (che deve essere pagata solo in effettivo possesso di immobili);
  • puoi versare l’acconto IMU 2022 solo per i mesi di possesso nel 2022.

Questo perché l’IMU si calcola in base agli effettivi mesi di possesso della casa.

Inoltre il calcolo dell’imposta va effettuato con l’aliquota decisa dal Comune l’anno precedente, a meno che lo stesso Comune non abbia già deliberato la nuova aliquota.

Quanto si paga per l’IMU sulla seconda casa?

Per l’IMU sulla seconda casa è prevista un’aliquota ordinaria dello 0,76%, che potrà subire variazioni dello 0,3% in più o in meno, oscillando così tra lo 0,46% e l’1,06%. 

Per procedere con il calcolo, saranno poi necessari i seguenti passaggi:

  • occorre individuare la rendita Catastale
  • rivalutare la rendita catastale del 5%
  • calcolare il valore catastale aumentato del 60%
  • calcolare infine l’imposta lorda, applicando l’aliquota prevista dal Comune dove sorge l’immobile 

Chi deve pagare l’IMU sulla seconda casa?

Sono diversi i soggetti tenuti per legge a pagare l’IMU sulla seconda casa:

  • il proprietario dell’immobile
  • il titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi e superficie
  • il genitore a cui il giudice ha assegnato la casa familiare dopo separazione legale, annullamento, cessazione o scioglimento degli effetti civili del matrimonio 
  • il concessionario nel caso di concessione di aree demaniali 
  • il locatario di immobili concessi in locazione finanziaria

Perché la prima casa fa reddito?

La prima casa gode di un trattamento agevolato in materia di Irpef.

Inserita nella dichiarazione dei redditi insieme alle sue pertinenze, concorre alla formazione del reddito complessivo.

La prima casa è esonerata dall’IRPEF e dalle relative addizionali regionale e comunale.

La deduzione si calcola nella dichiarazione dei redditi, sottraendo al reddito complessivo del contribuente la rendita catastale attribuita alla casa di abitazione; in questo modo si riduce l’importo sul quale verranno calcolate le imposte. 

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