Nel gergo contrattuale di usufrutto di un bene spesso abbiamo a che fare con parole molto simili ma che hanno differente significato. Questo può generare confusione se non si ha dimestichezza con i termini.
Nel caso dei contratti comodato d’uso troviamo ad esempio le parole “comodatario” e “comodante”. Ma quali sono le differenze tra comodatario e comodante?
Che cosa è il comodato d’uso?
Prima di parlare delle figure del comodatario e del comodante dobbiamo focalizzare l’attenzione sul contesto in cui si usano questi termini.
Il comodato d’uso è la cessione a titolo gratuito di un bene mobile o immobile per un tempo determinato o indeterminato, che è regolato da precisi articoli di legge del Codice Civile.
Il contratto di comodato d’uso si differenzia dal contratto di locazione (o di affitto) proprio perché è concesso in modo gratuito.
Il proprietario di un bene immobile (come una casa o un appartamento) concede l’uso del bene a un’altra persona (consentendogli un diritto personale di godimento), la quale si impegnerà a restituirlo nelle stesse condizioni in cui lo ha ricevuto.
Chi può essere comodante e comodatario?
Nei termini contrattuali tra le parti ci sono sempre almeno due figure che devono sottoscrivere l’atto.
Da una parte c’è il comodante, cioè il proprietario del bene che cede l’immobile in forma completamente gratuita.
Dall’altra c’è il comodatario, cioè colui che riceve l’immobile e che può usufruirne per un certo periodo di tempo e per un uso definito, con l’obbligo di restituirlo alla fine del contratto o altra soluzione, secondo la forma di comodato concordata.
Come può essere il comodato?
Secondo quanto stabilito dalla legge, il comodato d’uso può essere di due tipi:
- comodato d’uso a termine
È un contratto a tempo determinato. Le parti concordano una scadenza in cui riconsegnare il bene al proprietario.
- comodato d’uso precario
In questo caso le parti non definiscono un termine per la restituzione del bene: va quindi riconsegnato nel momento in cui il comodante lo richiede.
Quando bisogna registrare il comodato?
Una differenza sostanziale rispetto alla locazione è che questo tipo di contratto può essere stipulato verbalmente o in forma scritta.
E in questo secondo caso può essere registrato o non registrato.
Bisogna registrarlo in due casi:
- quando il contratto viene richiamato in un atto pubblico anche se convenuto verbalmente
- nel caso in cui il proprietario voglia avvalersi di eventuali sgravi fiscali secondo quanto previsto per il pagamento di IMU e TASI.
Infatti l’IMU sulla seconda casa, se questa è concessa in comodato d’uso gratuito a parenti di primo grado (genitori o figli), può essere pagata al 50% se il contratto di comodato è registrato presso l’Agenzia delle Entrate pagando l’imposta di registro.
Domande correlate
Che documenti servono per fare un comodato d’uso?
Il contratto di comodato d’uso, in caso di atto scritto, è soggetto alla registrazione presso l’ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate, entro 20 giorno dall’atto della stipula.
Per la registrazione occorre versare la quota fissa d’imposta di 200 euro.
L’imposta di registro è dovuta anche se il comodato d’uso è verbale solo se viene menzionato in un altro atto soggetto a registrazione.
- Comodato d’uso scritto
Nel caso di comodato d’uso scritto occorre formalizzare la registrazione compilando il modulo 69 in duplice copia e attestare la ricevuta di pagamento dei 200 euro dell’imposta di registro mediante modello F24 (codice tributo 1550).
È inoltre richiesto il pagamento dell’imposta di bollo con i contrassegni telematici (ex marca da bollo) in ordine di 16 euro ogni 4 facciate o 100 righe.
- Comodato d’uso verbale
Se il contratto di comodato d’uso è verbale, bisogna procedere alla compilazione del modulo 69 in duplice copia, allegando la ricevuta del pagamento dei 200 euro dell’imposta di registro con il modello F24 (anche in questo caso il codice tributo è 1550).
Non è richiesto il pagamento delle marche da bollo.
Chi paga le utenze e le spese per un comodato d’uso?
Di norma le spese per le utenze sono a carico di chi sfrutta l’appartamento e ha registrato le utenze (luce, gas, telefono) a suo nome.
Diverso è il caso in cui si chieda al comodatario una partecipazione alle spese di alcuni oneri, come ad esempio quelle necessarie al mantenimento del bene.
In parole povere, il comodante cede gratuitamente il bene in comodato d’uso al comodatario ma dietro l’obbligo di contribuire in tutto o in parte, a titolo di rimborso spese ad esempio delle spese condominiali (se l’immobile è in appartamento) o alla compartecipazione delle spese legate a IMU e TASI.
Che non si tratti una sorta di tipo un affitto lo dimostra il fatto che il comodante non deve sostenere in tutto o in parte quelle che per lui sarebbero spese per gestione del bene derivanti da obblighi di legge.
Come disdire un comodato d’uso gratuito?
A differenza del contratto di locazione, il comodato d’uso gratuito non può essere risolto per un’inadempienza del comodatario, proprio per la forma imperfetta di contratto che intercorre tra i due soggetti e specie se è di tipo verbale.
Tuttavia gli art. 1804, 1805 e 1806 del Codice Civile prevedono la possibilità di disdire il contratto nei seguenti casi:
- quando il comodatario fa perire il bene per un caso fortuito senza che egli intervenga quando invece avrebbe potuto
- se il bene viene destinato a un uso diverso da quello concordato
- se lascia a terzi il godimento dell’immobile senza il consenso del comodante
Se il comodatario non adempie a questi obblighi, il comodante può richiedere l’immediata restituzione del bene, oltre al risarcimento del danno.
Quando decade il comodato d’uso?
In base all’art 1809 del Codice Civile, il comodatario è tenuto a restituire il bene alla scadenza dei termini convenuti o, in assenza di questi, quando se ne è servito in conformità del contratto.
Se però durante il termine convenuto o prima che il comodatario abbia cessato di servirsi della cosa, sopravviene un urgente e imprevisto bisogno al comodante, questi può esigere la restituzione immediata.
Se non è stato convenuto nessun termine né questo risulta dall’uso a cui doveva essere destinata, il comodatario è tenuto a restituire il bene non appena il comodante lo richiede.
Quali sono gli obblighi del comodante verso il comodatario?
Sebbene le spese fatte per servirsi del bene spettino al comodatario, ci sono anche obblighi a cui è tenuto il comodante.
È il caso di vizio di forma se si concede il bene che abbia dei difetti – già noti allo stesso comodante – senza avvertire il comodatario, che possono causare danni a chi se ne serve.
Il comodante può essere tenuto al risarcimento qualora conoscendo i vizi della cosa, non abbia avvertito il comodatario.
Cosa succede se muore comodatario?
In caso di morte del comodatario, il comodante, benché sia stato convenuto un termine, può esigere dagli eredi l’immediata restituzione della cosa (art. 1811 del Codice Civile.).
È ovvio che se l’erede è lui in termini di primo grado di parentela, il bene ritorna immediatamente nella sua disponibilità.
Cosa succede se muore il comodante?
La morte del comodante costituisce una causa di decadenza del contratto? Il comodatario può esigere dagli eredi del proprietario dell’immobile il rispetto dei termini di durata del contratto?
Occorre valutare i casi specifici, considerando che in termini di principio generale il comodato d’uso ha fine non appena il proprietario (anche in qualità di erede) richiede l’uso immediato dell’immobile.
Nel caso di morte del comodante vigono alcune sentenze della Corte di Cassazione. In una si afferma che il comodato d’uso ha natura obbligatoria, anche per gli eredi che devono rispettarlo, qualora siano stati stabiliti dei termini.
Un altro parere parrebbe contraddire il precedente quando afferma che, alla morte del comodante, gli eredi possono risolvere immediatamente il contratto.
Tuttavia il legislatore riconosce che, anche in caso di morte del comodante, il contratto di comodato d’uso si risolve solo se sopraggiungono necessità reali ed urgenti e che non siano prevedibili.
Come beneficiare dei vantaggi fiscali nel comodato d’uso?
Perché il vantaggio fiscale del 50% della base imponibile per IMU e TASI sia effettivo, devono concorrere alcune clausole:
- tra comodante e comodatario ci deve essere un rapporto di parentela in linea retta di primo grado (genitori o figli) che utilizzano l’immobile come abitazione di residenza e dimora abituale
- il comodante deve risiedere nello stesso comune in cui è ubicato l’immobile concesso in comodato
- si considerano anche le pertinenze secondo i limiti previsti per l’abitazione principale (in massimo di tre per ogni categoria catastale C2, C6 e C7)
- il comodante non deve possedere altri immobili di natura abitativa in Italia, ad eccezione della propria abitazione di residenza ubicata nello stesso Comune e non classificata come immobile di lusso.
Le agevolazioni decorrono dalla data di stipula del contratto.