Avere una casa di proprietà è da sempre il sogno degli italiani.
Lo è anche ereditarla come bene.
Tuttavia, se diventa una seconda casa (perché non è l’abitazione principale) o se è destinata ad un uso diverso senza notificarlo, dobbiamo confrontarci con il fisco: dobbiamo infatti pagare le tasse e le imposte sugli immobili in base alla rendita catastale originaria.
Ma come fare a pagare meno tasse perché la rendita catastale è alta?
Cosa comporta aumento rendita catastale?
È bene sapere che su ogni bene immobile che possediamo (oltre alla casa principale) il fisco chiede di pagare le tasse in base alla rendita catastale.
Conoscere quali sono gli adempimenti da svolgere diventa importante per sapere a cosa si va incontro.
Anche per chi deve acquistare casa è importante sapere qual è e cos’è la rendita catastale del bene immobiliare, così da poter prevedere a quanto ammonteranno le tasse da pagare in seguito.
Soprattutto occorre conoscere la rendita catastale se questa comporta un aumento delle spese rispetto al valore reale di un immobile.
Se la rendita catastale è troppo alta vale la pena capire se si può cambiare il valore catastale di quell’immobile per ricondurlo a valori reali di mercato e pagare le tasse nel giusto rapporto.
Come si calcola il valore di una casa?
La rendita catastale di un immobile è il valore fiscale assegnato dall’Agenzia delle Entrate ad un immobile in grado di produrre o generare reddito.
Questo parametro consente di determinare:
- il valore catastale immobile per calcolare le imposte su successioni e donazioni e quelle di tipo catastale e ipotecaria
- il valore di un immobile per il pagamento delle imposte dirette e dell’IMU
- il valore erariale del bene e la sua redditività per definire i valori di applicazione di tasse e imposte
Che cosa determina la rendita catastale?
Le rendite catastali possono variare in primo luogo da Comune a Comune, dal momento che entrano in gioco delle variabili specifiche, come ad esempio:
- la zona censuaria in cui si trova l’immobile (se in centro o in periferia, se ben collegato o meno, se la zona è a rischio sismico, se si trova vicino a zone rumorose o intensamente trafficate e inquinate e così via)
- le categorie catastali
- la classe di merito (quindi anche la classe energetica, ovvero la sua efficienza energetica).
Fra gli altri fattori ricordiamo lo stato dell’edificio nel suo complesso, la sua età, le ristrutturazioni effettuate nel corso tempo.
Differenza fra rendita catastale e valore catastale
Domande correlate
Dove si trova il valore della rendita catastale?
Il valore della rendita catastale è riportato nell’atto di compravendita (nel rogito firmato dal notaio).
In alternativa si può consultare la visura catastale nei registri online dell’Agenzia delle Entrate
La visura riporta tutti i dati che identificano l’immobile. Vi sono indicati:
- il Comune in cui è sito l’immobile (con il codice identificativo ISTAT)
- i dati dell’eventuale intestatario
- gli elementi identificativi dell’immobile in base alle planimetrie (sezione, foglio, particella e subalterno)
- i dati di classamento che stabiliscono la categoria catastale, la dimensione dell’immobile e il valore della rendita.
Questi fattori vengono elaborati dall’Agenzia delle Entrate e riportati nelle tabelle di estimo.
La dimensione dell’immobile è espressa in metri cubi, metri quadri o vani, a seconda della categoria del catasto fabbricati di appartenenza.
Come si può calcolare il valore di un immobile dalla rendita catastale?
La rendita catastale costituisce l’elemento di partenza per effettuare il calcolo del valore catastale.
Quest’ultimo rappresenta un dato determinante nella compravendita di un immobile e in caso di donazione o successione.
Si tratta infatti della base imponibile su cui applicare le aliquote per le tasse relative agli immobili.
Viene calcolata moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per il coefficiente assegnato dal Fisco a ciascuna categoria di unità immobiliari, in base alla sua destinazione d’uso.
I moltiplicatori sono il coefficiente 110 per la prima casa oppure il coefficiente 120 per la seconda casa (più altri per casi specifici)
Vediamo degli esempi in concreto, che dimostra quanto sia facile il calcolo.
- Prima casa
Supponiamo che la rendita catastale dell’immobile sia di 1.000 euro:
- rivalutata del 5% vale 1.050 euro
- moltiplicando questo risultato per 110 si ottiene il valore catastale di 115’500 euro
Questo è la base imponibile relativa all’immobile, considerato prima casa, per il calcolo delle tasse ai fini IRPEF.
- Seconda casa
Usiamo gli stessi valori ma calcoliamo il valore ponendo a 120 il coefficiente.
Se la rendita catastale dell’immobile è di 1.000 euro:
- rivalutata del 5% è pari a 1.050 euro
- moltiplicando questo risultato per 120 si ottiene il valore catastale di 126’000 euro
Qual è la differenza fra rendita catastale e valore catastale?
I valori numerici di rendita e valore catastale sono enormemente differenti e non vanno confusi:
- il primo serve ai fini del calcolo di tasse comunali come IMU e TASI
- il secondo viene utilizzato per il pagamento delle imposte sugli immobili e per il computo dell’IRPEF in fase di dichiarazione dei redditi
Facciamo alcuni esempi per capire la differenza fra rendita catastale e valore catastale, evidenziando perché sono importanti nell’immobiliare.
- compravendita di immobile da adibire a prima casa
Nel caso di una compravendita di un immobile destinato a prima casa da un privato, sono da versare le seguenti tasse:
- l’imposta di registro, costituita dal 2% del valore catastale
- le imposte catastali e ipotecarie pari a 50 euro cadauna
Per un valore catastale di 115.500 euro occorre pagare come imposta di registro 2.310 euro.
- compravendita di immobile da adibire a seconda casa
Se acquistiamo beni immobili per uso seconda casa le imposte di registro sono pari al 9% del valore catastale (mentre rimangono invariate le tasse catastali e ipotecarie) e l’importo da pagare è pari a 11’340 euro
Il valore catastale rappresenta la base anche per le imposte da versare in caso di successione e donazione, benché in queste circostanze intervengano anche fattori diversi come il grado di parentela e le differenti franchigie.
Come fare una visura catastale on line gratis?
Avere la rendita catastale gratis ricavandola dalla visura catastale non comporta alcuna spesa.
L’unica condizione è che si deve essere titolari (anche solo di una quota o frazione dell’immobile) del diritto di proprietà o di altri diritti di usufrutto e godimento.
Occorre consultare la banca dati catastale e ipotecaria che si trova sul sito dell’Agenzia delle Entrate.
Per accedere al servizio bisogna abilitarsi ai Servizi telematici Entratel o Fisconline di Agenzia delle Entrate.
Quanto costa una visura catastale on line?
Nel caso in cui si voglia accedere alla visura catastale di un immobile, senza esserne proprietari neppure in parte, la procedura telematica risulta essere più complessa ed è a pagamento.
Inoltre ai costi del servizio in sé potrebbero aggiungersi quelli di un professionista che accede per conto tuo.
Si può abbassare la rendita catastale di un immobile?
La rendita catastale dipende anche da fattori legati al territorio.
Con il passare del tempo una zona censuaria che prima era in una zona logisticamente favorevole potrebbe subire un degrado per via della riduzione dei servizi (chiusura di negozi e di uffici sanitari, riduzione dei collegamenti con trasporti pubblici…).
In qualche modo quell’area si svaluta e il valore degli immobili diminuisce.
Altri casi potrebbero interessare…
- un immobile che si trova in una situazione di particolare degrado
- il cambio di destinazione d’uso dell’immobile, con riduzione del suo valore. È il caso ad esempio di un negozio che diventa magazzino
- la modifica della superficie o della categoria catastale. Si può trattare di un fabbricato di vecchia costruzione e solamente in parte degradato: è possibile procedere con il frazionamento e al distaccamento in due porzioni di cui una logorata, classificate diversamente e in un’altra categoria, così da abbassare la rendita catastale complessiva.
È possibile chiedere una revisione della rendita catastale?
La risposta è sì, la pubblica amministrazione consente di attivare un procedimento di revisione, in modo da adeguarne il valore alla situazione effettiva allo stato in cui si trova l’immobile.
Occorre che tale revisione avvenga secondo precisi criteri, che sono stati definiti da sentenze della Corte di Cassazione.
L’obiettivo per te è quello di pagare meno tasse per un immobile che ha perso le caratteristiche che aveva inizialmente, per cui la sua rendita catastale è adesso sovrastimata.