Mettiamo il caso che tu abbia finalmente concluso l’acquisto del tuo appartamento all’interno di un condominio, ma prima di andare ad abitarvi devi fare dei lavori di ristrutturazione.
Oppure semplicemente ti trovi nella necessità di fare dei lavori di manutenzione o di rifacimento, ad esempio del pavimento, o del bagno, dell’appartamento in condominio dove abiti.
Certamente ti stai chiedendo come muoverti nei confronti dell’amministratore del condominio, ma anche nei confronti dei tuoi vicini di casa, perché se è importante rispettare tutte le regole che la legge prevede in questi frangenti, non meno importante è muoversi in modo da non generare conflitti o incorrere in sgradevoli incomprensioni con il vicinato.
Il nostro articolo si propone di fare chiarezza su questo argomento delicato e attuale, per non commettere errori e rispettare tutto quanto previsto nel nostro Codice civile e nel regolamento condominiale, partendo dalle regole su come scrivere un avviso ai condomini.
Perché è necessario comunicare all’amministratore quando si fanno i lavori?
Se stai pensando di dare inizio a dei lavori di ristrutturazione in casa, ma abiti in un condominio, devi sapere anzitutto che ci sono regole da rispettare e procedure da conoscere prima di iniziare qualsiasi lavoro.
Questo perché – anche se l’appartamento è privato – se si trova inserito in un condominio – tu proprietario andrai incontro ad alcuni limiti e dovrai sempre fare riferimento all’art. 1122 del Codice civile e al regolamento di condominio.
L’articolo 1122 del Codice civile stabilisce anzitutto l’obbligo, per il proprietario che voglia fare dei lavori nel proprio appartamento e che viva in condominio, di darne comunicazione preventiva all’amministratore.
A sua volta, l’amministratore sarà obbligato ad avvisare tutta l’assemblea dei condomini.
L’articolo 1122 del Codice civile stabilisce inoltre che le modifiche non dovranno comunque in nessun caso danneggiare le parti comuni, né la sicurezza, la stabilità e il decoro dell’edificio condominiale, e questo vale per ogni tipologia di lavoro e per gli interventi sia straordinari che ordinari.
Non c’è solamente il Codice civile da rispettare, ma anche il regolamento di condominio specifico che disciplina alcuni aspetti particolari dell’edificio in cui è situato l’appartamento da ristrutturare.
È bene consultarlo sempre, anche per capire se esistono delle clausole particolari da osservare per quello specifico condominio.
L’avviso dei lavori è dunque sempre un atto obbligatorio, qualunque sia il tipo di intervento che vuoi fare, dalla ristrutturazione di un bagno alla sostituzione del pavimento, e indipendentemente dal fatto che i lavori tu li svolga personalmente o li affidi a una ditta.
Tutto quanto sopra per evitare che sorgano conflitti con gli interessi degli altri condomini o del condominio stesso.
Quando si fanno i lavori in casa?
Argomento spinoso! E’ bene che tu sappia che puoi fare i tuoi lavori di ristrutturazione in un appartamento situato in un condominio, ma che comunque ci sono orari precisi da rispettare.
I lavori si possono infatti svolgere nelle fasce orarie che vanno dalle 8 alle 13 e dalle 16 alle 20, e solo nei giorni lavorativi.
È assolutamente vietato provocare rumori molesti ai vicini di casa il sabato, la domenica, i festivi, e negli orari del riposo pomeridiano, tra le 13 e le 16.
Cosa scrivere quando si fanno i lavori in casa?
L’obbligo di colui che inizia dei lavori di ristrutturazione nel proprio appartamento in condominio consiste – secondo il nostro Codice civile – nell’invio di una lettera all’amministratore del condominio, in cui gli viene comunicata la data di inizio dei lavori e l’entità della manutenzione o della ristrutturazione.
Di solito la comunicazione avviene tramite una lettera raccomandata con avviso di ricevimento, inviata direttamente all’amministratore del condominio, oppure tramite PEC (Posta Elettronica Certificata).
All’interno della lettera dovranno esserci almeno i seguenti dati:
- estremi identificativi dell’appartamento dove verranno svolti i lavori
- tipologia di lavori che saranno eseguiti (di rifacimento, di manutenzione, di ristrutturazione)
- data di inizio dei lavori e data di conclusione presunta
- rassicurazione sul fatto che i lavori NON comporteranno pregiudizio per la sicurezza dello stabile e per le parti comuni, né implicheranno danni al decoro architettonico dello stesso
- avviso circa l’eventuale predisposizione del ponteggio per il carico e lo scarico dei materiali
- avviso circa l’eventuale occupazione temporanea di parti comuni
In che orari possono lavorare i muratori?
Nella maggior parte dei condomini, le fasce orarie in cui si possono effettuare i lavori di ristrutturazione vanno, generalmente, dalle 8.00 alle 13.00 e dalle 16.00 alle 20.00, con esclusione di sabato, domenica e festivi.
Quanto tempo possono durare i lavori di ristrutturazione?
È molto difficile prevedere con esattezza la durata dei lavori di ristrutturazione di un appartamento in condominio, che potrebbero essere lunghi, e la cui durata non è disciplinata. Il diritto di proprietà, infatti, garantisce al titolare di poter decidere quali lavori fare, e per quanto tempo.
Come ci si rivolge ad un amministratore?
Ad un amministratore di condominio ci si rivolge di solito per iscritto, con una PEC o una lettera raccomandata con avviso di ricevimento.
Trattandosi di una comunicazione formale che ha valore legale, la lettera o la mail vanno impostate in modo corretto.
Per questo di solito si usa la lettera raccomandata con avviso di ricevimento, oppure la PEC – posta elettronica certificata.
Come scrivere una lettera di sollecito all’amministratore di condominio
L’amministratore di condominio ha il dovere, secondo l’art. 1130 del Codice civile, di effettuare gli interventi conservativi delle parti comuni dello stabile, oltre a tutti quei lavori urgenti che si rendano necessari per l’incolumità dei condomini e non solo, come ad esempio gli impianti pericolosi, i cornicioni pericolanti o le infiltrazioni di acqua dal tetto.
Se non adempie questi obblighi, l’amministratore può andare incontro a conseguenze penali.
Se l’amministratore tarda a intervenire, i condomini possono sollecitare l’intervento dell’amministratore inviandogli una lettera raccomandata con avviso di ricevimento, con cui gli chiedono di programmare e far eseguire gli interventi urgenti di manutenzione straordinaria.
Nel caso in cui l’amministratore continuasse a non intervenire, i condomini possono rivolgersi all’autorità giudiziaria.
Come sollecitare l’intervento dell’amministratore di condominio?
La lettera all’amministratore di condominio per sollecitare i lavori può essere redatta quando nel condominio si rendono necessari interventi di sistemazione, riparazione e manutenzione, che in taluni casi potrebbero essere urgenti.
Ecco alcuni esempi:
- una crepa nel corpo scale o nel cortile, che potrebbe anche essere dovuta ad una scossa sismica, o in seguito a interventi strutturali effettuati nell’edificio
- un cornicione pericolante
- l’infiltrazione di acqua dal tetto
- un impianto non a norma che potrebbe ledere l’incolumità altrui
La lettera di sollecito per un intervento come quelli sopra elencati può essere inviata da ogni condomino all’amministratore, in quanto figura di riferimento che deve occuparsi degli interventi di manutenzione straordinaria dell’edificio in tutti i suoi aspetti, dalla stima dei costi, a trovare la ditta che esegue i lavori, dal pagamento della stessa alla rendicontazione delle spese.
Per mettere tutti a conoscenza della necessità di far eseguire i lavori di manutenzione, si dovrebbe indire un’assemblea di tutti i condomini.
Tuttavia, se vi è particolare urgenza nel fare i lavori, la legge prevede che sia possibile inoltrare semplicemente copia della lettera anche agli altri condomini, così da risparmiare tempo.
Come scrivere un avviso di scuse ai condomini per i lavori di ristrutturazione?
Abbiamo visto che NON è necessario chiedere il permesso all’amministratore o ai condomini per eseguire dei lavori.
In via generale, le opere che vuoi eseguire nel tuo appartamento non devono danneggiare le parti comuni e non devono determinare pregiudizio per la sicurezza, la stabilità e il decoro dell’edificio.
In pratica la legge tempera l’esigenza del privato sul proprio bene, con la tutela dell’edificio nel suo complesso.
Quindi se effettui dei lavori nella tua abitazione in condominio devi darne comunicazione preventiva all’amministratore, il quale verrà ufficialmente informato dell’inizio dei lavori e a sua volta procederà a informare anche tutti gli altri condomini.
La tua abitazione inoltre, pur privata, è soggetta alle norme del Codice civile e del regolamento di condominio, per cui ci sono una serie di regole da rispettare, sia generali, che particolari.
Il tuo raggio d’azione potrebbe quindi non essere illimitato, ad esempio potrebbero esserci specifiche indicazioni estetiche per l’esterno del palazzo, come ad esempio il divieto di non costruire verande o mettere tende e fioriere diverse rispetto agli altri appartamenti.
Oppure potrebbero esserci regole di orario particolari da rispettare, specie se i lavori da eseguire sono particolarmente rumorosi.
Dopo questi passaggi ufficiali, potresti anche voler preparare un avviso di scuse per i condomini, perché se vivi in un condominio e hai necessità di ristrutturare il tuo appartamento, sai che inevitabilmente questo porterà un qualche disagio al tuo vicinato, a causa di possibili rumori, polvere, eccetera.
È pertanto una buona regola quella di preparare un avviso di scuse per i lavori che avranno luogo nel condominio, anche solo per una questione di cortesia e buone maniere nei confronti del vicinato.
Puoi agire in due diversi modi.
- puoi scrivere un avviso generale per scusarti in via preventiva del disagio che arrecherai, e lo potrai affiggere in un punto di passaggio dove sia facile leggerlo, ad esempio una portineria, se esiste, o una bacheca condominiale, oppure ancora accanto alle cassette delle lettere, o nella parte interna del portone del palazzo
- Puoi preparare una lettera per ogni condomino dove darai le informazioni necessarie, tipo inizio e fine presunta dei lavori e ti scuserai per gli eventuali disagi
Si tratta di un gesto di buona educazione che ti aiuterà a mantenere un clima di tolleranza e serenità all’interno del condominio, mantenendo i rapporti pacifici nonostante i possibili disagi dovuti ai lavori.
Ovviamente non occorre attendersi alcuna risposta da parte dei condomini, in quanto gli interventi su una proprietà privata non possono mai essere subordinati all’autorizzazione degli altri condomini; si tratta di un gesto di cortesia e buona educazione.