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A quali attività posso locare un immobile censito come C3?

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Hai ereditato un immobile censito come C3 e vuoi saperne di più su questa categoria catastale per determinare la rendita catastale? 

O magari hai sfruttato un’occasione offerta dal mercato immobiliare, e ora stai cercando di capire qual è la destinazione d’uso corretta dell’immobile acquisito?

In questo articolo cerchiamo di fare chiarezza. Soprattutto proviamo a dare una risposta esaustiva a una domanda che ti sarai fatto: a quali attività posso locare un immobile censito come C3?
Scopriamolo insieme. 

La definizione

Iniziamo con una definizione su cosa si intende per immobili rientranti nella categoria catastale C3. 

La legge parla di una destinazione d’uso che comprende “Laboratori per arti e mestieri”. Ciò significa che sono compresi i locali, che costituiscono unità immobiliari, nei quali gli artigiani (calzolai, fabbri, falegnami, tipografi, vetrai, etc.) si occupano della lavorazione e della trasformazione di semilavorati in prodotti vendibili. 

“Questi locali adibiti a laboratori artigianali sono normalmente ubicati in periferia o nel corpo della città e solo eccezionalmente in località centrali”. 

Rientrano nella categoria catastale C3 anche: 

  • officine per la riparazione di automezzi
  • impianti per il lavaggio delle autovetture dotati di attrezzature semplici, quindi che non comprendano impianti fissi nei locali
  • attività di carrozzeria o elettrauto, a patto che queste dispongano di una propria area asservita, ovvero che non occupino la strada o si trovino nella zona destinata a negozi o botteghe. 

Fanno parte di questa categoria, inoltre, quei locali che dispongono di requisiti tali da identificarli come:

  • caseifici
  • forni per produrre il pane
  • frantoi 
  • mulini. 

Caso diverso riguarda i laboratori professionali, come gli studi dentistici e per esami di carattere medico. Questi non sono assimilabili alla suddetta categoria catastale, rientrando invece nella categoria A10. 

I requisiti

Abbiamo anticipato nel paragrafo precedente un primo requisito degli immobili classificati in C3, in riferimento alla loro ubicazione nella zona periferica della città. 

Oltre a ciò, di regola, questi locali “non hanno gli adattamenti delle botteghe per la vendita, sebbene talvolta l’artigiano lavori non soltanto per commissione ma anche per la vendita diretta al pubblico”. 

Altro requisito di questi locali riguarda la non destinazione ad uso abitativo. Le dimensioni ridotte di questi immobili, infatti, non dispongono di quegli elementi tipici che caratterizzano un’abitazione. 

Tuttavia, se interessato, puoi richiedere il cambio di destinazione d’uso. Questa evenienza può essere applicata solo nel caso tu voglia, ad esempio, trasformare il tuo laboratorio in locali di deposito (categoria C2), pertanto sempre nella categoria catastale C e, di conseguenza, senza poter usufruire della funzione abitativa. 

Differenze tra C1, C2 e C3

Dopo aver illustrato nel dettaglio per quali mansioni puoi utilizzare il tuo immobile censito come C3, averne visto i requisiti, e per cosa non puoi utilizzare tali locali, vediamo quali sono le differenze con gli immobili che rientrano nella categoria catastale C1 e C2. 

Per prima cosa, è bene ricordare come la categoria catastale C comprende i locali di uso terziario e commerciale. 

Nello specifico, rientrano nella categoria C1 “Negozi e botteghe”. Con questa dicitura si fa riferimento a locali occupati per attività di:

  • barbiere
  • biglietterie
  • orologiai
  • uffici telefonici
  • ricevitorie postali 
  • banchi del lotto
  • esattorie imposte dirette
  • agenzie bancarie/assicurative
  • ambulatori medici.

Questi immobili hanno la peculiarità dell’ingresso diretto dalla strada pubblica, oltre ad offrire la possibilità di effettuare la vendita al dettaglio, e non solo, di merci, manufatti, prodotti, derrate, e altro. A ciò si aggiunge la possibilità di prestazioni di servizio come, ad esempio:

  • bar
  • caffè
  • pizzerie
  • ristoranti
  • trattorie.

Come puoi notare, le differenze con la categoria catastale C3 fanno riferimento, da un lato, all’ingresso diretto dalla strada pubblica e, dall’altro, alla possibilità di effettuare la vendita diretta alla clientela. 

Per ciò che concerne la categoria catastale C2, invece, il richiamo è a “Magazzini e locali di deposito”. Fanno quindi parte della seguente categoria:

  • fienili agricoli e non agricoli 
  • soffitte e cantine che non mostrino contiguità con l’abitazione.

Proprio come i locali C1, questi immobili offrono la possibilità di esercitare la vendita di merci, manufatti, prodotti e derrate, ma all’ingrosso e non al dettaglio come per i C1. Inoltre, non possono usufruire di vetrine espositive, anche se godono di un maggiore spazio per lo stoccaggio di merci accatastate. 

La differenza sostanziale con gli immobili C3 sta nella possibilità di vendita diretta al pubblico.

Pro e Contro

E se volessi cambiare la destinazione d’uso dell’immobile classificato C3 per renderlo di classe A, ovvero un’unità immobiliare per scopo abitativo? Sarebbe possibile? Quali sarebbero i pro e quali i contro? 

Cominciamo col dire che la possibilità di cambiare la destinazione d’uso di un locale C3 in un locale A è concreta e realizzabile, a patto che vengano soddisfatti dei parametri. 

Innanzitutto bisogna verificare se il piano regolatore del comune in cui è presente l’immobile consenta questo cambio della destinazione d’uso. In caso di esito positivo è necessario effettuare uno studio di fattibilità del suddetto immobile con il supporto di un perito, che comprenda anche gli eventuali lavori di ristrutturazione da compiere, e da comunicare al comune di competenza, così da evitare un cambio di destinazione d’uso abusivo. 

Qualora tutto risulti in regola e conforme alle normative comunali si può procedere al cambio di classificazione dell’immobile. 

Il vantaggio di un’operazione del genere risulta dall’aumento dell’immobile stesso, in quanto un locale di categoria catastale A ha un valore superiore al corrispettivo di classe C3. 

Lo svantaggio, d’altro canto, è dato dalle spese da sostenere per omologare lo stesso immobile ai parametri richiesti dalla categoria che prevede l’uso abitativo, in particolar modo per ciò che concerne i requisiti igienici, di cui un laboratorio classificato C3 solitamente non dispone. 

Le tasse

Per capire a quanto ammontano le tasse da pagare per un immobile C3 è fondamentale conoscere il valore catastale del locale in questione. Questo valore è utilizzato per determinare:

  • imposte di registro, catastali e ipotecarie, in caso di acquisto di un immobile
  • imposte in caso di donazioni
  • imposte di successione in caso di eredità 
  • imposta Municipale sugli immobili (IMU).

Questo valore serve per calcolare in maniera precisa l’ammontare di tasse e imposte sull’immobile di proprietà. 

Se hai necessità di calcolare il valore catastale di un immobile devi moltiplicare la rendita catastale (rivalutata al 5%) per il coefficiente catastale indicativo della categoria a cui appartiene il suddetto immobile. 

Il coefficiente catastale per gli immobili di categoria C, escludendo quelli C1, è di 126. 

I consigli

Concludiamo questo articolo sugli immobili di categoria catastale C3 con alcuni consigli, riprendendo quanto già detto:

  • tieni ben presente quali sono le attività che possono usufruire di un immobile classificato come C3, in questo modo eviterai inutili perdite di tempo in trattative infruttuose
  • considera la possibilità, ove mai ne avessi bisogno, di cambiare la destinazione d’uso da C3 a C2
  • ricorda che esiste la possibilità di cambiare la destinazione d’uso di un immobile, anche a scopo abitativo, ma accertati sempre che il piano regolatore del comune interessato non abbia predisposto blocchi in tal senso, e fatti supportare da un perito per la valutazione di eventuali lavori da svolgere per ottenere l’abilitazione a categoria A
  • il calcolo delle tasse per il tuo immobile di categoria C3 viene ottenuto moltiplicando la rendita catastale (rivalutata al 5%) per il coefficiente catastale degli immobili categoria C (126). 

Fonti: